Atouts Conseils & PatrimoineLe demembrement
LA DEFISCALISATION PAR LE DEMEMBREMENT
Principe
Vous achetez la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf puis faites gérer l’usufruit temporaire par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. Pendant cette periode, l’usufruitier assurera l’exploitation locative, notamment dans le cadre de conventions PLS conclues pour une durée limitée à celle de l’usufruit avec des entreprises ou des administrations en vue de reserver en priorité les appartements à leurs salariés. L’usufruitier assurera l’entretien permanent de l’ensemble immobiler et procédera, préalablement à l’extinction de l’usufruit, à la remise en etat des parties communbes et privatives, selon un cahier des charges contractuel. Une veille technique est assurée par un syndic nommé paer les nus-propriétaires. Il effectue deux visites de controle par an, celles-ci donnant lieu à un rapport adressé à chaque nu-propriétaire et à l’usufruitier.
Avantages
Le démembrement de propriété présente de nombreux avantages : vous achetez le bien en dessous du prix du marché (de 40 à 60% de moins en moyenne), l’usufruitier temporaire payant la différence. Vous limitez ainsi votre endettement et pouvez déduire vos intérêts d’emprunts sur vos revenus fonciers existants. Les taxes foncières sont également à la charge de l’usufruitier. Autre avantage du démembrement : vous bénéficiez d’une exonération totale de l’imposition sur les plus-values peu après l’extinction de l’usufruit.
Risques
La relative complexité du montage d’une opération de démembrement de propriété nécessite souvent l’avis d’experts. Ce type de défiscalisation immobilière, vous engageant sur une très longue période, doit également être envisagé sous l’angle d’une stratégie patrimoniale globale.
Exemple
La fiscalité applicable impacte directement le montant de la créance du nu-propriétaire :
Primes versée avant 70 ans : la créance du nu-propriétaire est nette de fiscalité
Primes versée après 70 ans : la créance du nu-propriétaire est brute de fiscalité
Exemple : M. X : souscripteur assuré âgé de 65 ans lors du versement des primes (capital décès : 500 000 EUR). Mme X est usufruitière. Y, leur enfant, est nu-propriétaire.
Au décès de M.X, les 500 000 EUR de capitaux revenant à Mme seront soumis à l’article 990 I-1 du CGI et bénéficieront d’un abattement de 152 500 EUR. Mme X acquittera 20% de droits sur la différence, soit un montant de droits de (500 000 - 152 500) x 20% = 69 500 EUR.
Le capital net versé à Mme est donc de 500 000 - 69 500 = 430 500 EUR
Leur enfant Y acquiert donc une créance sur succession de 430 500 EUR qu’il fera valoir, en priorité, sur la succession de sa mère en toute exonération fiscale.
Si les primes avaient été versées après 70 ans, la créance acquise par l’enfant aurait été égale au capital brut perçu par sa mère.
