Atouts Conseils & Patrimoine

défiscalisation 2009

ACF IMMO FINANCE

Société issue du rapprochement des deux cabinets : Atouts Conseils et Patrimoine et ACF Conseil, ACF IMMO FINANCE est spécialisé dans le domaine de la défiscalisation immobilière.
Nous vous proposons de faire une acquisition d’un bien immobilier à moindre coût grâce aux économies d’impôts accordées par les lois suivantes mise à jou au 1ier janvier 2009 :

NOUVELLES DISPOSITIONS FISCALES 2009

La loi de finances 2009 et la loi de finances rectificative 2008 introduisent beaucoup de modifications dans les dispositifs immobiliers et défiscalisants. La Loi Scellier, par exemple, met en place un mécanisme de réduction d’impôts en remplacement des Robien/Borloo programmés à disparaître.

Des régimes plus "classiques" comme la location meublée ou le Malraux se trouvent également totalement revus. Un nouveau système de plafonnement des niches fiscales est également mis en oeuvre en 2009.

Plafonnement des niches fiscales :

Désormais, l’avantage fiscal obtenu par la plupart des systèmes défiscalisants sera plafonné à 25 000 € + 10 % des revenus imposables bruts. Les avantages pris en compte sont les régimes fonciers avec amortissements ou abattements tels que Borloo ou Robien, les déficits fonciers. Sont également pris les réductions et les crédits d’impôts de Demessine, Girardin ou de la résidence principale.

Les monuments historiques non ouverts au public, initialement inclus, sont finalement libérés du plafonnement

Nouvelle loi Scellier et fin des Robien Borloo :

Un amendement de la loi de finances rectificatives de 2008 introduit un nouveau dispositif en remplacement des régimes Robien et Borloo qui disparaitront fin 2009. Les contribuables bénéficieront d’une réduction d’impôts de 25% de la valeur du bien pour les investissements en 2009 et 2010, puis 20% pour les investissements réalisés en 2011 ou 2012. La base de calcul de la réduction est plafonnée à 300 000€. Le dispositif est limité à une seule acquisition, construction ou transformation par année d’imposition. Cette réduction est étalée sur 9 ans.

Ces dispositions s’appliquent également aux biens élligibles au dispositf Borloo (condition d’emplacement, de loyer, de ressources et de la nouvelle condition de respect de la réglementation thermique). L’abattement de 30% s’applique alors et l’investisseur peut prolonger son engagement 2 fois 3 ans avec 2% de réduction, ce qui porte la réduction totale possible à 37%.

Pour être eligibles, les biens devront être neufs ou réhabilité, dans des zones tendues, c’est à dire avec un déséquilibre entre l’offre et la demande. Le zonage existant sera donc repris tout en excluant la zone C.

La réduction n’est pas cumulable avec les amortissements déductibles. Les contribuables pourront donc choisir en 2009 entre ce nouveau régime ou les classiques Robien/Borloo.

Malraux :

Les travaux ne sont plus comptés dans les déficits fonciers mais donnent droit à une réduction d’impôts de 30 % en ZPPAUP. Ce taux est majoré de 10 points en secteur sauvegardé. Le montant des travaux déductibles est plafonnés à 150 000€. L’engagement passe de 6 ans à 9 ans.

Girardin :

Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cas de l’achat d’un logement neuf, destiné à l’habitation principale pendant 5 ans si l’investissement est loué et pour une durée de 10 ans s’il est occupé par le propriétaire et cela pour des biens se situant dans les DOM-TOM (réduction plafonnée à 2233 € le M2 habitable). Le montant annuel de la réduction est plafonné à 40 000 €. Le contribuable peut également opter pour un plafonnement à 15% de son revenu imposable.

Girardin Professionnelle :

Mécanisme de défiscalisation professionnelle en Outre mer au profit des sociétés qui investissent dans les immeubles neufs. L’avantage fiscal est considérable, il confère aux acquéreurs la possibilité d’amortir le bien sur 20 ans cumulé à une déduction immédiate de 100 % du bien sur l’année d’acquisition ou bien à la livraison.

Demessine :

Zones rurales réhabilitées, communes rurales, ou nouvelles agglomérations : Ce dispositif concerne les investissements immobiliers destinés à être loué et classé en « résidence de tourisme » situé en ZRR, ou dans une zone rurale concernée par les fonds structurels européens. Dans ce cas, vous pouvez déduire 25 % du prix de vente HT plafonné à 25000 € pour un couple, la moitié pour un célibataire. L’étalement de l’économie d’impot est sur 6 ou 7 ans.

Monuments Historiques :

Permet de bénéficier de déduction sans limite de plafond, de tous les montants des déficits fonciers réalisés pour la restauration / rénovation (sauf augmentation de la surface) d’un immeuble classé, inscrit à l’inventaire supplémentaire ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel. C’est une façon astucieuse pour l’Etat de participer à la sauvegarde du patrimoine national. Dans le cas de monuments non ouvert au public, le déficit déductible sera plafonné à 200 000€ par an, la fraction supérieure étant reportable sur 10 ans. La durée de conservation est de 15 ans au minimum.

LMP :

Les conditions sont désormais cumulative. Il faudra donc que les revenus soient supérieurs à 23 000€ et representent plus que les revenus d’activités. Pour cette dernière condition, dans le cas de biens mis en location avant le 1er Janvier 2009, les loyers sont pris en compte au triple de leur valeur.

LMNP :

Les acquéreurs béneficieront d’une réduction d’impôts de 5% de la valeur de revien du bien. Les amortissement ne se feront plus en revanche que sur 85% de cette valeur.