Lorsque l'on effectue une défiscalisation en loi Girardin, on acquière un logement neuf ou en état futur d'achèvement situé dans les DOM-TOM. Cette défiscalisation mise en place le 21 juillet 2003 (loi n° 2003-660 du programme pour l'outre-mer) est accompagnée de fortes réductions d'impôts. Ces réductions d'impôts sont désormais plafonnées à 40 000 euros pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ou 15% du revenu brut du contribuable.
Ce nouveau plafonnement a été mis en place avec la loi de Finances de 2009. Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par mètre carré habitable. En défiscalisation loi Girardin le prix du m² est limité à 2247€ HT (Soit 2438€ TTC). Pour le secteur intermédiaire, un plafond de ressources des locataires doit être respecté, le loyer devant également être adapté, ce qui n'est pas le cas dans le secteur libre.
Important : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Girardin sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2011, il est égal, tous les ans, à 18 000 € + 6% des revenus nets imposables (après abattements).
Accompagnée de fortes réductions d'impôts, la défiscalisation selon la loi Girardin permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement dans les DOM TOM et destiné à la résidence principale du locataire ou du propriétaire. Les DOM TOM comprennent la Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon et la Nouvelle Calédonie.
La loi de Finances pour 2009, a par contre mise en place un plafonnement en termes de réduction d'impôts maximale. Désormais un contribuable ne pourra défiscaliser grâce à la loi Girardin que dans la limite de 40 000 euros maximum par an. L'article 199 Undecies D précise que « La somme des réductions d'impôt sur le revenu mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et des reports de ces réductions d'impôts, dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ne peut excéder un montant de 40 000 €. ».
Toutefois sur option du contribuable, ce plafonnement pourra être basé sur les revenus du contribuable. Auquel cas la défiscalisation loi Girardin ne devra pas dépasser 15% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu pour l'année d'imposition. L'article 199 Undecies D précise que « sur option du contribuable, le plafonnement peut être fixé à 15 % du revenu de l'année considérée servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues au I de l'article 197 »
Dans cette loi de défiscalisation on distingue deux secteurs : le secteur libre et le secteur intermédiaire qui impose de respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires. Le montant de la réduction octroyée varie selon que le logement se situe dans l'un ou l'autre de ces deux secteurs.
Si l'acquéreur opte pour le secteur intermédiaire le montant de la déduction sera plus important.
Taux de défiscalisation en secteur libre : 27% de l'investissement sur 5 ans, soit 5.4% par an.
Défiscalisation possible en secteur intermédiaire : 40% de l'investissement sur 5 ans soit 8% par an.
A noter que pour les baux conclus en 2011 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 201 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
Taux de la réduction
Celle-ci est égale à 27% du montant de l'investissement limité à 2 438€ TTC le m² (2 247€ HT) (habitable + varangue de 14 m² maximum), étalée sur 5 ans soit 5,4% par an pendant 5 ans. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 5 ans.
Exemple : appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 140 000€. La défiscalisation possible est de :
Un contribuable payant 9 000€ d'impôt sur le revenu pourra donc déduire 8 872€ sur ses impôts.
Logement situé en secteur intermédiaire (plafonds de loyer)
Taux de la réduction
Celle-ci est portée à 40% du montant de l'investissement limité à 2 438€ TTC le m² (2 247€ HT) (habitable + varangue de 14 m² maximum, étalée sur 5 ans soit 8% par an pendant 5 ans. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 6 ans.
Exemple : appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 140 000€. La défiscalisation possible est de :
Un contribuable payant 14 000€ d'impôt sur le revenu pourra donc déduire 13 144€ sur ses impôts.
Positions communes aux deux secteurs
En défiscalisation loi Girardin, le plafond du prix du m² est limité à 2 438€ TTC (soit 2 247€ HT pour 2011), qu'il s'agisse d'un logement destiné à la location ou pour son propre usage personnel. Ce plafond est indexé sur le coût de la construction.
Plafond annuel des ressources 2011
| Composition du foyer fiscal
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DOM, Saint-Martin, Saint-Barthelemy et mayotte
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Polynésie française : Nouvelle Calédonie ; îles Wallis et Futuna ; les Terres australes et antarctiques française et Saint-Pierre-et-Miquelon
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| personne seule
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29 627€
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28 676€
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| couple
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54 797€
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53 036€
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| Personne seule ou couple ayant une personne à charge
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57 966€
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56 103€
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| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge
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61 136€
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59 171€
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| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge
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65 372€
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63 269€
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| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge
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69 608€
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67 368€
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| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième
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+ 4 447€
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+ 4 303€
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La loi Girardin permet une réduction d'impôts égale à 40% (Girardin intermédiaire) du montant de l'investissement dès la première année de l'investissement.
Cette défiscalisation est particulièrement avantageuse : l'investissement se fait sur une courte durée, l'effort d'épargne mensuel est très faible et la réduction d'impôts importante. Si vous optez pour le régime loi Girardin aucun apport personnel n'est nécessaire. Une défiscalisation en loi Girardin permet d'avoir une garantie de loyer, mais aussi des garanties de revente.
Le principal avantage de cette défiscalisation loi Girardin réside dans le fait que le plafond de réduction d'impôts annuel est élevé, 40 000 euros annuellement ou 15% du revenu. De ce fait dans la majorité des cas, la défiscalisation ne sera limitée que par le prix d'achat du bien, puisque que l'on parle de surface défiscalisable en Loi Girardin. La réduction d'impôt n'est donc limité qu'a la surface du bien et par voie de conséquence au prix d'achat du bien et donc à la capacité financière de l'emprunteur.
Ce type de défiscalisation est particulièrement intéressant pour les contribuables qui payent au moins 6000€ d'impôts.