La loi n° 2008-1443 de finances rectificative du 30 décembre 2008 introduit un nouveau dispositif d’investissement locatif appelé «loi Scellier», du nom du député qui a déposé l’amendement de la loi de finances rectificatives pour 2008. Comme les dispositifs Borloo et Robien, il vise à dynamiser l’investissement locatif en proposant aux particuliers des incitations fiscales attrayantes. Plus orienté sur le logement nouvelle génération et simplifié au 1er janvier 2011, le dispositif Scellier 2011 a subit un verdissement.
Tous les particuliers qui achètent un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 sont éligibles à la loi Scellier, une des lois les plus avantageuses fiscalement de ces dernières années.
L’investissement doit alors consister soit :
Au titre d’une même année, le contribuable ne pourra par contre réaliser qu’un seul investissement Scellier.
Vous devrez louer votre bien pendant une durée minimale de 9 ans, et que le bien devienne l’habitation principale de votre locataire. Cette location devra intervenir dans les 12 mois maximum après l’acquisition ou l’achèvement ou la fin des travaux du bien.
Vous devrez respecter les plafonds de loyer relevés chaque année. Ces plafonds varient en fonction de la zone où se trouve le bien que vous avez acheté :
| ZONES | Plafonds de loyers au m² 2011 |
| A Bis
|
21,70€ |
| A
|
16,1€ |
| B1 | 13€ |
| B2 | 10,6€ |
| C1
|
- |
Vous ne pourrez pas choisir comme locataire une personne de votre foyer fiscal
Le territoire a été coupé en 5 zones différentes définies en fonction du prix d'achat des logements mais aussi en fonction du niveau des loyers en vigueur.
Zone A et A bis : communes où le marché locatif est le plus tendu et le plus cher
Zone B1 : communes de plus de 250.000 habitants
Zone B2 : communes de plus de 50.000 habitants
Zone C : reste du territoire
Il existe depuis le 1er janvier 2011 4 zones de notre territoire dans lesquelles un investissement Scellier est possible.
la zone « A bis » qui regroupera Paris et sa petite couronne
la zone « A » qui gardera la deuxième couronne parisienne, la Côte d’Azur et le Genevois français
Les zones B1 et B2 qui restent inchangées
La zone C reste toujours exclue du dispositif, néanmoins avec quelques aménagements ponctuels à venir.
Le mécanisme de la loi Scellier est basé sur une réduction d’impôt sur le revenu étalée sur 9 années et calculée en fonction d’un pourcentage du prix de revient de votre investissement, dans une limite annuelle de 300 000€.
Ce pourcentage varie selon la date d’acquisition du bien et le type de bien, s’il correspond aux normes des Bâtiments Basse Consommation (BBC) ou non.
Les taux de la réduction ont été nettement rognés depuis le 1er janvier 2011.
Elle est aujourd'hui de 22% pour un investissement dans un bien BBC, et 13% si l'immeuble ne répond pas à cette norme. Cette réduction d’impôt sur le revenu sera étalée par parts égales sur 9 années. Elle sera effective l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle a lieu une fois que l’immeuble est déjà terminé.
Si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt sur le revenu que vous devez, ce surplus de réduction non utilisée pourra être imputé sur votre impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
De plus si les charges excèdent les loyers perçus, le déficit foncier est déductible du revenu global et vient donc réduire le montant des revenus imposables dans la limite de 10700 euros l’an.
Synthèse des taux de réduction sous le régime Scellier BBC :
Impôt sur le revenu 2011
| Secteur Libre | 22 % de réduction d’impôts |
| Secteur Intermédiaire | 32 % de réduction d’impôts |
Le législateur a prévu une réduction d’impôt supplémentaire dit Scellier "Intermédiaire". Elle correspond au volet social de la loi Scellier. Les plafonds de loyers sont ainsi abaissés et des conditions de ressources maximum pour les locataires sont mises en place.
Plafonds de loyers par m2 en Scellier intermédiaire
| ZONES | Plafonds de loyers au m2 2011 |
| A Bis | 17,36€ |
| A
|
12,88€ |
| B1 | 10,40€ |
| B2 | 8,48€ |
Conditions de ressources du locataire en Scellier intermédiaire
| Composition du foyer locataire | ZONE A | ZONE B1
|
ZONE B2 |
| Personne seule | 44 793 €
|
33 272 €
|
30 500 € |
| Couple | 66 943 € | 48 860 € | 44 789 € |
| Pers. seule ou couple + 1 pers. à charge | 80 471 €
|
58 493 €
|
53 619 € |
| Pers. seule ou couple + 2 pers. à charge | 96 391 € | 70 790 €
|
64 891 € |
| Pers. seule ou couple + 3 pers. à charge | 114 109 € | 83 085 €
|
76 163 € |
| Pers. seule ou couple + 4 pers. à charge | 128 402€
|
93 720 €
|
85 911 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème
|
+ 14 312 €
|
+ 10 646 €
|
+ 9 758 € |
La réduction supplémentaire d’impôt sur le revenu sera égale à 5% par 3 ans à compter de la 10ème année, sous les conditions suivantes :
Au final si vous choisissez de louer votre bien Scellier à des conditions locatives plus basses, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt maximale de 32% du montant de votre investissement réparti sur 15 ans !
Notre conseil:
Il est donc vivement conseillé d’investir dans un secteur où la demande de biens à la location est importante et de ne pas se montrer trop gourmand sur le loyer. Votre avantage fiscal pourra être remis en cause si vous ne trouvez pas preneur. Soyez vigilant dans le choix de l’emplacement. Préférez un logement en centre-ville ou en périphérie proche, bien desservi, avec commerces et écoles/universités à proximité. Avant de vous engager, rendez-vous sur place pour connaître le marché local : y a-t-il déjà une offre neuve abondante ? Quels sont les prix pratiqués à l’achat ? Quels sont les besoins des candidats locataires du secteur : des studios pour étudiants ou des 3 pièces familiaux ? Quels sont les loyers pratiqués ?
Pour un investissement en toute tranquillité, pensez aux garanties annexes: perte à la revente, risque de vacance, loyer impayé, dégradations, problèmes juridiques…