Pour en bénéficier, il faut tout d’abord 3 conditions cumulatives :
L’accès aux cadeaux fiscaux pour la location en Meublé est réservé désormais aux investisseurs qui souhaitent en faire une véritable activité "commerciale", à titre habituel, et une réelle source de revenus.
Réduction d’impôt TVA + Revenus Défiscalisés sur 20 ans.
Exonération ISF + Exonération Plus-value.
La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale.
L’activité LMP peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l'impôt sur les sociétés).
Ainsi que par les sociétés soumises à l'impôt société (SA, SARL de droit commun, etc.). Le locataire doit bénéficier de meubles et d'agencements répondant à un usage normal d'habitation
La Défiscalisation LMP a été modifié par la Loi de Finance 2009 et si le cadeau du Fisc est toujours réservé aux personnes dégageant plus de 23 000 € de recettes, il est désormais nécessaire en 2011 que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Une condition plus difficile à remplir lorsque l’un des époux non exploitant travaille. Ces deux conditions (Recettes minimum de 23 000 € TTC et Recettes supérieur à 50 % des revenus) étaient alternatives avant 2009. Elles sont cumulatives en 2011.
L’activité de location meublée qui devait représenter au moins 50 % du revenu global du contribuable devient 50 % des revenus d’activité du Foyer Fiscal (même s’il existe deux déclarations de résultats).
Un dispositif transitoire est prévu pour les anciens investisseurs en activité qui vont perdre le statut de loueur en meublé professionnel et migrer progressivement vers le statut LMNP.
Les mesures d’accompagnement transitoires. Le législateur, conscient que ces nouvelles dispositions vont impacter des investissements LMP réalisés avant 2009, a prévu des mesures transitoires.
Ainsi pour le calcul de l’application de cette condition, le montant des recettes est multiplié par 5, le résultat étant ensuite diminué de 2/5ème par année de détention dans la limite de dix ans afin de parvenir à des recettes majorées qui rejoindront à terme les recettes réelles.
Par exemple, cela donne le tableau suivant pour un contribuable LMP depuis 2004 et générant 24 000 € de recettes en 2009 :
| Années | Recettes annuelles | Recettes annuelles majorées |
| 2009 | 24000
|
72000 |
| 2010
|
24000
|
62400 |
| 2011 | 24000
|
52800 |
| 2012 | 24000
|
43200 |
| 2013 | 24000
|
33600 |
| 2014 | 24000
|
24000 |
| 2015 | 24000
|
24000 |
| 2016 | 24000
|
24000 |
| 2017 | 24000
|
24000 |
Dans la pratique, ce contribuable, pour conserver le statut LMP en 2010 doit donc déclarer moins de 62400 € de revenus, à défaut il deviendra Loueur en Meublé Non Professionnel.
La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).
Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
Si le loueur, personne physique, perçoit au plus 32 100€, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).
Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
NOTA : Ce régime ne s'applique pas aux locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier qui sont soumises à la TVA.
Mais les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal. Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.
Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :
Les charges liées à l'activité de loueur en meublé professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d'emprunt…etc
Cas particulier des amortissements (limitation)
Le montant des amortissements (comptabilisés) des biens loués ne peut excéder, au titre d'un même exercice, la différence entre le montant de l’ensemble des loyers acquis et le montant de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissements LMP exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l’annuité normale, ou après la durée d’utilisation, dans le respect de la limitation.
NOTA : La limitation des amortissements LMP est appliquée exercice par exercice, en prenant en compte l'ensemble des loyers et charges afférentes à tous les biens amortissables loués.
Le Bénéfice LMP est rapporté au revenu global du contribuable. En cas d'exercice de l'activité en société non soumise à l'IS, chaque associé est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu'il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l'intéressé pour les fonctions qu'il exerce dans la société.
Les déficits à l'exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles sont imputables sur le revenu global.
Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.
Taux de TVA (lorsque celle-ci est applicable)
5,5% pour la fourniture de logement meublé ou garni. Au taux qui leur est propre pour les autres prestations fournies selon les catégories d'établissements.
Plus-values LMP ou moins-values de cession
Les plus-values (de cession) professionnelles réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel en 2010, sont exonérées lorsque :
Notre cabinet saura vous conseiller et vous guider dans la recherche de solutions adaptées.