Nue-propriété
Investissement immobilier en Nue-propriété
La commercialisation d'immeuble en démembrement de propriété a le vent en poupe.
Elle permet en effet de concilier les intérêts, apparemment sans rapport, d’investisseurs institutionnels ou de bailleurs sociaux soucieux d’étendre leur parc locatif à moindre coût et de particuliers à la recherche d’investissements immobiliers moins onéreux et peu risqués.
L'achat d'un bien en nue-propriété permet :
- de se constituer un patrimoine immobilier en diminuant votre investissement initial
- de faire évoluer ce patrimoine en atténuant de façon considérable la pression fiscale
- de ne pas se soucier de la gestion et du risque locatif
- de réduire les droits de mutations
- de préparer votre retraite en acquérant un appartement bien situé à un coût raisonnable
- L'acquisition à titre onéreux de la nue-propriété
L'achat d'un bien en nue-propriété permet de réduire l'investissement initial puisque, en fonction de la durée, vous payer votre bien entre 50% et 60% du prix en pleine propriété.
L’acquisition à titre onéreux de la nue-propriété d’un actif immobilier est tout d’abord un choix économique de capitalisation : l’investisseur opte pour un patrimoine non frugifère durant la période d’investissement, mais générateur d’une importante plus-value à terme.
Cette plus-value est, pour une part, naturelle et mécanique (extinction de l'usufruit à terme) et, pour une autre part, économique et aléatoire (hausse espérée du marché immobilier). Mais l'acquisition d'un bien immobilier en nue-propriété permet aussi de profiter d'un cadre fiscal très favorable.
- La déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire
L'acquéreur de la nue-propriété ne perçoit aucun revenu de son investissement. Il n'a donc pas de revenus à déclarer.
En revanche, d'intéressantes perspectives fiscales lui sont ouvertes, si l'usufruitier donne en location l'immeuble dont la propriété est démembrée, et s'il perçoit par ailleurs des revenus fonciers.
En effet, si l'immeuble démembré est loué, l'investisseur en nue-propriété peut déduire les dépenses qu'il a effectivement supportées.
Sont ici visés :
- les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil, et qui sont à la charge du nu-propriétaire en vertu de l'article 605 dudit code
- les dépenses d'entretien et de réparation normalement à la charge de l'usufruitier par application de l'article 605
- les intérêts de l'emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés.
- La non-imposition de la nue-propriété au titre de l'ISF
Conformément aux principes de l'article 885 G du CGI, « les biens et droits grevés d'un usufruit [...] sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier ».
En principe, le détenteur d'actifs en nue-propriété ne supporte pas l'impôt de solidarité sur la fortune.
L'article 885 G prévoit toutefois plusieurs exceptions :
- lorsque le démembrement de propriété résulte d'une des dispositions du Code civil relative au droit du conjoint
- lorsque le vendeur d'un bien s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage ou le droit d'habitation et que l'acquéreur de la nue-propriété n'est pas une des personnes visées à l'article 751 du CGI : héritier présomptif de l'usufruitier ou descendant de ce dernier, donataire, légataire ou personne interposée au sens de l'article 911, alinéa 2 du Code civil (père, mère, époux ou descendants)
- lorsque la nue-propriété résulte d'une donation ou d'un legs au profit de certaines personnes morales (État, départements, fondation reconnue d'utilité publique, etc.) avec réserve d'usufruit.
Ainsi, dans l'hypothèse d'une acquisition à titre onéreux de la nue-propriété d'un bien immobilier dont l'usufruit est vendu concomitamment, le nu-propriétaire n'aura rien à déclarer en matière d'ISF au titre de ce bien.
Personnes concernées
Il convient pleinement aux investisseurs :
- en plein développement de leur patrimoine
- imposés à l’ISF ou en passe de l’être
- ayant déjà des revenus fonciers positifs
- souhaitant investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion
- n’ayant pas besoin de complément de revenus immédiats
Principe
La nue-propriété est issue d’un démembrement de la pleine propriété.
Le nu-propriétaire ne dispose ni de la jouissance du bien (par exemple le droit de l’habiter), ni de la perception des fruits (par exemple, le droit d’en percevoir les loyers).
Le démembrement de la propriété fait également apparaître un usufruitier, qui peut jouir du bien et en percevoir les fruits, mais ne peut pas vendre ou donner le bien
Logements concernés
L’investissement immobilier en nue propriété concerne dans 90% des cas des biens neufs.
Mode de calcul de la nue propriété
L’intérêt de l’opération est que la valeur de la nue-propriété d’un bien varie entre 50% et 60% de la valeur de la pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement (entre 15 et 20 ans en général).
Autrement dit, l’investisseur obtient, au bout de vingt ans, 100% d’un bien pour seulement 50% à 60% de son prix.
Qui est l’usufruitier ?
L’usufruitier est en général un institutionnel qui loue le bien pendant la durée du démembrement. Ainsi, le nu-propriétaire évite tous les soucis de gestion. Contractuellement, il est convenu que les travaux de rénovation des parties privatives et même des parties communes sont à la charge de l’usufruitier.
Financement de l’opération
L’investisseur peut financer son investissement :
- jusqu’à 100% en crédit (amortissable ou in fine)
- en fonds propres
Garanties
- L’opérateur s’engage sur la date de livraison avec une garantie bancaire d’achèvement
- Toutes les charges sont réglées par le bailleur y compris la taxe foncière
- L’usufruit est garanti par un bail de 15 à 20 ans
- Au terme du bail vous récupérez la pleine propriété (Nue propriété + usufruit)
Dénouement de l’opération
En cours d’usufruit, l’investisseur peut revendre à tout moment la nue-propriété des appartements.
À l’échéance du démembrement, c’est-à-dire au moment de la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété, l’investisseur peut :
- céder le bien
- louer le bien
- l’utiliser
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