Principe de la Loi Malraux 2011
La loi Malraux en 2011 c’est une réduction d’impôt de 36% sur des travaux de restauration engagé par le contribuable sur les immeubles situé en Secteur Sauvegardé
- 36 % pour les opérations réalisées en Secteur Sauvegardé
- 27 % pour les opérations réalisées dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP
La Nouvelle Loi Malraux s’adresse pour 2011 aux contribuables français qui investissent dans des
appartements à rénover (logements destinés à la location). Les travaux doivent aboutir à la
restauration complète d’immeuble et la qualité du bâti est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Les opérations Malraux sont localisées la plupart du temps dans les
Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.
Qui peut bénéficier de la défiscalisation Malraux ?
Les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration. Toutefois et dans la majorité des cas, l’investissement Malraux s’adresse plutôt aux
personnes ayant une fiscalité très élevé, car il faut pouvoir en 1 ou 2 années digérer l’ensemble du budget travaux.
Les avantages fiscaux de la loi Malraux en 2010 ?
Simulation Malraux N°1
Investissement de 150 000 €
Foncier : 50 000 €
Travaux : 100 000 €
A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 36000 € sur 1 an
B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 18000 €/an Simulation Malraux N°2
Investissement de 200 000 €
Foncier : 100 000 €
Travaux : 100 000 €
A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 36000 € sur 1 an
B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 18000 €/an Simulation Malraux N°3
Investissement de 200 000 €
Foncier : 50 000 €
Travaux : 150 000 €
A) Travaux réalisé sur 1 année => une réduction de 54000 € sur 1 an
B) Travaux réalisé sur 2 années => une réduction de 27000 €/an
La loi Malraux permet une
réduction d’impôt de 36 % des travaux de restauration avec un plafond de 100 000 € de travaux par an (soit une réduction d’impôt maximum de 36 000 € / an).
Taux de réduction d'impôt selon la localisation de l'immeuble
- 27 % dans les ZPPAUP
- 36 % dans les Secteurs Sauvegardés.
La loi et les règles Malraux ont évolués et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier Malraux devaient être décidé et engagés de manière formelle par les copropriétaires de l’immeuble.
Le nouveau dispositif Malraux applicable depuis 2009 prévoit que les
travaux peuvent être réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation. Autrement dit, il suffit de justifier le paiement des travaux aux entreprises et non plus à l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt est alors celui correspondant au prix des travaux devant être réalisés par le Vendeur et effectivement payés par l’investisseur Malraux à l’entreprise de travaux. Le recours à la vente en l’état futur de rénovation a le mérite de la simplicité et permet de meilleures garanties aux acquéreurs.
Les logements concernés par la loi Malraux 2011 ?
Une opération loi Malraux ne se fait pas n’importe où ! L’investissement en immobilier Malraux doit être situé soit dans un Périmètre préservé (Secteur Sauvegardé), soit dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
Les dépenses prises en compte en 2011 sont celles supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti :
- Pour les locaux d’habitation ou pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage
- Pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation (ex : des murs de boutique en pied d’immeuble), ce qui est nouveau.
Les obligations du régime Malraux ?
Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux,
la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
La Déduction Malraux est
limitée à 100 000 € de travaux par an.
La Réduction d'impôt de la loi Malraux maximale de 36 000 €/an (36%) s’étale sur la période du paiement effectif des travaux.
Celle-ci
ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année,
le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’IR des années suivantes. L’excédent de réduction Malraux est donc perdu.
Les Travaux de restauration Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux. Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Les travaux concernés par la loi Malraux ?
Les Travaux éligibles à loi Malraux, autrement appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont :
- Les Travaux de démolitions
- Les Travaux de reconstitution de toiture
- Les Travaux de murs extérieurs d'immeubles existants
- Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
- Les Travaux déclarés d’utilités publiques
- Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes
- Les Travaux de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement)
Le cumul d'économies fiscales Malraux est-il possible ?
Oui ! La Défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux telles les Défiscalisations
SCELLIER,
BOUVARD,
GIRARDIN...
En revanche, pour un même local, un même appartement ou un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Malraux avec les autres incitations fiscales. D'autre part le Plafonnement des Niches Fiscales doit également être un élément à prendre en compte.
Idem pour une même souscription de parts, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt « Malraux » et de l'une des réductions d'impôt suivantes :
- Investissements Locatifs de Tourisme
- Investissements dans une Résidence Hôtelière à vocation sociale
- Investissements réalisés Outre-Mer par les personnes physiques
Peut-on louer le bien à ses enfants ?
NON !
La location Malraux ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable. Idem pour tous les ascendants ou les descendants des associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés).
Peut-on démembrer le bien immobilier Malraux ? Usufruitier ? Nu propriétaire ?
NON, c’est totalement impossible !
Le démembrement est prohibé dans le dispositif Malraux aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt Malraux n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, aucune remise en cause n’est effectué par l’administration fiscale lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de propriété du logement Malraux résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du logement malraux s’engage à respecter les engagements de location.
Peut-on acheter un appartement Malraux en indivision ?
OUI !
Dans le cadre du
Régime Malraux, lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Peut-on investir en Malraux avec une Sci ?
OUI !
Mais la Société Civile Immobilière ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et le contribuable bénéficie uniquement de la réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
Les associés de la société s’engagent à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de location de 9 ans.
A propos de la plus-value d’un Investissement Malraux ?
Lors de la revente d’un appartement en
défiscalisation Malraux c’est le
Régime des plus-values immobilières qui s’applique. Toutefois, les travaux de restauration ou de rénovation n’entre pas dans le calcul. En effet, le coût et les dépenses de travaux ayant déjà bénéficiés des réductions d’impôts, il est impossible de les ajouter au prix du foncier qui diminuerait d’autant la plus-value immobilière. Aussi et pour une optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.
L’investissement Malraux et le Plafond des niches fiscales ?
La défiscalisation Malraux entre dans le plafond des niches fiscales et l’avantage global accordé à un foyer grâce aux incitations et dispositifs fiscaux ne peut excéder 20 000 € + 8 % du revenu imposable. Ce plafond vient donc s’ajouter au
Plafond Malraux déjà existant de
36 000 € par an de réduction grâce aux travaux déductibles.
C’est le plafond des niches fiscales qui prime sur l’avantage Malraux. Exemple : 28 000 € de plafond des niches fiscales (20 000 + 8 000) < 36 000 (travaux 100 000 €) = 28 000 maximum.
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