Définition :
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement de placement collectif. Son objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts, les "associés".
Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.
A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.
Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué de bureaux, entrepôts ou locaux d’activités ou de locaux commerciaux. Ces locaux sont loués à des entreprises, des administrations ou à des commerçants.
La durée de vie d’une SCPI de rendement est généralement supérieure à 50 ans.
Les SCPI « classiques diversifiées ».
Leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d'entrepôts, et de locaux commerciaux, répartis sur l'Ile-de-France et les grandes métropoles. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances.
Les SCPI « murs de magasins ».
Leur patrimoine est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d'être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages.
Les SCPI « régionales ».
Leur patrimoine, diversifié en immobilier d'activités, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter - ou souffrir - de l'évolution économique de la région concernée. Une SCPI, qui a choisi d'investir dans un pays étranger, est qualifiée d'internationale.
Les atouts des SCPI de rendement :
Dans une optique de complément de revenus et d'épargne retraite, le choix doit se porter sur les SCPI de rendement. Elles permettent de réaliser un objectif patrimonial simple et accessible à la grande majorité des épargnants : préparer sa retraite. Pendant la vie active, il est, en effet, possible d'investir dans la pierre sans disposer de capitaux élevés et de se constituer un capital à crédit. Les intérêts d'emprunt sont déductibles fiscalement des revenus distribués. Toute l'astuce consiste à faire coïncider la fin des crédits avec le moment du départ à la retraite.
Les SCPI de rendement ainsi acquises et intégralement payées assurent alors à l'épargnant le complément de ressources dont il a besoin en plus de sa pension de retraite.
Le choix d'une SCPI de rendement. Les éléments à prendre en considération sont : sa taille, qui influe directement sur la division du risque locatif et la liquidité du marché des parts ; la répartition de son patrimoine, selon la nature et la localisation des biens ; ses performances (rendement) ; le taux d'occupation des immeubles ; éventuellement, les moyens matériels et humains dont dispose la société de gestion.
SCPI « Scellier »
Les SCPI Scellier succèdent aux SCPI Robien et permettent aux investisseurs de bénéficier du régime fiscal de la loi Scellier au travers d'une SCPI.
Le principal inconvénient de la détention des SCPI fiscales est la quasi obligation de les conserver plus de 9 années, sans risquer un redressement fiscal.(comme pour l'immobilier classique bénéficiant des mêmes régimes fiscaux)
Le marché secondaire des parts se traite généralement de gré à gré, sachant que l’acheteur ne bénéficie pas de l’avantage fiscal initial et ne peut donc, en l’attente de la liquidation, que bénéficier des revenus et attendre une plus-value à la sortie.
SCPI « Malraux »
L’objectif de cette SCPI est de distribuer aux associés les avantages fiscaux résultant de la loi dite « loi Malraux ». Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés ; le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ces logements sont loués à des particuliers.
La durée de vie d’une SCPI « Malraux » est d’une douzaine d’années.
Les SCPI ou Pierre-papiers sont un bon moyen de profiter des avantages de l’immobilier sans en avoir les inconvénients.
Soucieux de vous apporter un conseil de qualité, nous serons heureux de vous guider vers une solution adaptée à vos objectifs.